Adjudicação compulsória

Fundamentação Legal

Código Civil (Lei nº 10.406/2002)
- Art. 1.417
- Art. 1.418
Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) – Art. 216-B (introduzido pela Lei nº 14.382/2022)

Desenvolvimento Teórico

Requisitos

Para que o direito à adjudicação compulsória possa ser exercido, é necessária a presença dos seguintes requisitos cumulativos:

Existência de um Contrato Preliminar: Deve haver um compromisso ou promessa de compra e venda (ou cessão de direitos) celebrado por instrumento público ou particular.
Inexistência de Cláusula de Arrependimento: O contrato não pode prever a possibilidade de arrependimento por qualquer uma das partes. Uma vez firmado em caráter irrevogável e irretratável, o negócio se torna definitivo quanto à obrigação de concluí-lo.
Quitação do Preço: O promitente comprador deve ter cumprido sua principal obrigação, que é o pagamento integral do valor acordado pelo imóvel.
Recusa ou Impossibilidade do Vendedor: Deve haver uma recusa injustificada, omissão ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Isso pode ocorrer por simples má-fé, falecimento, desaparecimento ou incapacidade civil do vendedor.

graph TD
    A([Início: Pleito de Adjudicação Compulsória]) --> B{Existe Contrato <br/>Preliminar?}
    
    B -- Não --> X[Direito Negado]
    B -- Sim: Público ou Particular --> C{Há Cláusula de <br/>Arrependimento?}
    
    C -- Sim --> X
    C -- Não: Irrevogável e Irretratável --> D{O preço foi <br/>totalmente quitado?}
    
    D -- Não --> X
    D -- Sim --> E{Houve recusa ou <br/>impossibilidade do vendedor?}
    
    E -- Não --> X
    E -- Sim: Recusa, Morte ou Incapacidade --> F([DIREITO À ADJUDICAÇÃO <br/>COMPULSÓRIA RECONHECIDO])

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Características Principais

A principal característica da adjudicação compulsória é a sua natureza de suprimento de vontade. A decisão judicial (ou do oficial de registro, no caso extrajudicial) substitui a assinatura do vendedor, constituindo o título hábil para a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Distingue-se fundamentalmente da usucapião, pois a adjudicação compulsória pressupõe a existência de uma relação contratual prévia entre comprador e vendedor. Na usucapião, a aquisição da propriedade se dá pela posse prolongada no tempo, sem a necessidade de um título ou negócio jurídico com o proprietário original.

graph TD
    Start([Início: Busca pela Propriedade]) --> Q1{Existe relação <br/>contratual prévia?}

    %% Caminho da Adjudicação
    Q1 -- Sim --> AC[ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA]
    AC --> Natureza[<b>Natureza:</b><br/>Suprimento de Vontade]
    Natureza --> Decisao[Decisão Judicial ou <br/>Ato Extrajudicial]
    Decisao --> Substituicao[Substitui a assinatura <br/>do vendedor faltante]
    Substituicao --> Registro[Constitui título hábil para <br/>transferência no Registro de Imóveis]

    %% Caminho da Usucapião
    Q1 -- Não --> US[USUCAPIÃO]
    US --> Posse[Baseada na posse <br/>prolongada no tempo]
    Posse --> Independente[Independe de título ou <br/>negócio jurídico com o proprietário]
    Independente --> Registro2[Aquisição da propriedade]

    %% Estilização
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    style Registro fill:#2ecc71,stroke:#27ae60,color:#fff
    style Registro2 fill:#2ecc71,stroke:#27ae60,color:#fff

Procedimento

Desde a edição da Lei nº 14.382/2022, a adjudicação compulsória pode ser realizada por duas vias:

Via Judicial: O comprador ajuíza uma ação de adjudicação compulsória. Ao final, sendo o pedido julgado procedente, o juiz emite uma “carta de adjudicação”, que é o documento a ser levado a registro para efetivar a transferência da propriedade.
Via Extrajudicial: O procedimento é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, por meio de um requerimento do interessado, representado por advogado. A via extrajudicial é mais célere, mas exige que não haja litígio ou disputa sobre os requisitos.

graph TD
    Start([<b>Lei nº 14.382/2022</b><br/>Procedimento de Adjudicação Compulsória]) --> Choice{Qual a via <br/>escolhida?}

    %% VIA JUDICIAL
    Choice -- Via Judicial --> J1[Ajuizamento de <br/>Ação Judicial]
    J1 --> J2[Processo e Julgamento]
    J2 --> J3{Pedido <br/>Procedente?}
    J3 -- Sim --> J4[Emissão da <br/><b>Carta de Adjudicação</b>]
    J3 -- Não --> J5[Recurso ou Encerramento]
    J4 --> Reg[<b>Registro de Imóveis</b><br/>Efetivação da Transferência]

    %% VIA EXTRAJUDICIAL
    Choice -- Via Extrajudicial --> E1[Requerimento Direto no <br/>Cartório de Registro de Imóveis]
    E1 --> E2[Assistência Obrigatória <br/>de <b>Advogado</b>]
    E2 --> E3{Há litígio <br/>ou disputa?}
    
    E3 -- Sim --> J1
    E3 -- Não --> E4[Análise pelo <br/>Oficial de Registro]
    
    E4 --> E5[<b>Celeridade:</b><br/>Procedimento mais rápido]
    E5 --> Reg

    %% Estilização
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Observações Importantes

Prescritibilidade: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória é imprescritível, ou seja, pode ser exercido a qualquer tempo, desde que o imóvel não tenha sido adquirido por outra pessoa através da usucapião.

Adjudicação Compulsória Inversa: Embora menos comum, a doutrina e a jurisprudência admitem a “adjudicação compulsória inversa”. Nela, o vendedor, diante da inércia do comprador em registrar a escritura e transferir o imóvel para seu nome, ajuíza a ação para forçar a transferência e, assim, se eximir de obrigações futuras (como IPTU e taxas condominiais).

graph TD
    A([Aspectos Especiais]) --> B[Prescritibilidade]
    A --> C[Adjudicação Compulsória Inversa]

    subgraph "Regra do STJ"
    B --> B1[Direito <b>Imprescritível</b>]
    B1 --> B2{Imóvel foi objeto <br/>de Usucapião por outrem?}
    B2 -- Sim --> B3[<b>Perda do Direito:</b><br/>A usucapião prevalece]
    B2 -- Não --> B4[Pode ser exercido <br/><b>a qualquer tempo</b>]
    end

    subgraph "Modalidade Inversa"
    C --> C1[Inércia do Comprador em <br/>registrar a escritura]
    C1 --> C2[<b>Legitimidade Ativa:</b><br/>Vendedor ajuíza a ação]
    C2 --> C3[Objetivo: Forçar a <br/>transferência da propriedade]
    C3 --> C4[<b>Exoneração do Vendedor:</b><br/>Cessa responsabilidade por <br/>IPTU e Condomínio]
    end

    %% Estilização
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Verbetes Relacionados

Promessa de Compra e Venda
Direito real
Propriedade
Escritura Pública
Registro de Imóveis

Fontes e Bibliografia

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas. Editora Saraiva.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, Volume 4: Direito das Coisas. Editora Forense.