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Condomínio

Condomínio é o exercício do direito de propriedade por duas ou mais pessoas simultaneamente sobre um mesmo bem. Essa copropriedade implica que cada condômino possui uma fração ideal do todo, compartilhando direitos e deveres sobre as áreas comuns, ao mesmo tempo em que detém a propriedade exclusiva sobre sua unidade autônoma (como um apartamento ou sala comercial).

Fundamentação Legal

  • Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Arts. 1.314 a 1.358-A
  • Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio) – Aplicável no que não conflitar com o Código Civil.

Desenvolvimento Teórico

Requisitos

  1. Pluralidade de Sujeitos: Necessariamente, deve haver mais de um titular do direito de propriedade.
  2. Unidade do Objeto: A propriedade é exercida sobre um único bem, que pode ser divisível ou indivisível.
  3. Atribuição de Frações Ideais: Cada condômino possui uma quota ou fração ideal do bem, que representa sua participação no todo.
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Características Principais

  • Condomínio Geral (ou Voluntário): Ocorre quando duas ou mais pessoas adquirem um bem em conjunto, por vontade própria.
  • Condomínio Necessário (ou Legal): Decorre de determinação legal, como no caso de muros, cercas e valas divisórias.
  • Condomínio Edilício: É a forma mais comum de condomínio, caracterizada pela coexistência de propriedades exclusivas (unidades autônomas) e propriedades comuns (áreas de uso coletivo).
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Procedimento

A instituição de um condomínio edilício se dá por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A Convenção de Condomínio, aprovada por no mínimo dois terços dos titulares das frações ideais, é o documento que estabelece as regras de convivência, a forma de administração e o rateio das despesas.

Observações Importantes

  • Direitos e Deveres dos Condôminos: Os direitos incluem o uso, gozo e disposição da unidade autônoma, bem como o uso das áreas comuns. Os deveres englobam a contribuição para as despesas do condomínio, a não alteração da fachada e o respeito às normas de convivência.
  • Administração do Condomínio: A administração é exercida pelo síndico, que pode ser um condômino ou um profissional contratado. O síndico é auxiliado pelo conselho fiscal, responsável por fiscalizar as contas.
  • Assembleia de Condôminos: É o órgão máximo do condomínio, onde são tomadas as decisões mais importantes, como a aprovação de contas, a eleição do síndico e a alteração da convenção.
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Verbetes Relacionados

  • Propriedade
  • Posse
  • Direito de vizinhança
  • Convenção de condomínio
  • Síndico

Fontes e Bibliografia

  • GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas. Editora Saraiva.
  • TARTUCE, Flávio. Direito Civil, Volume 4: Direito das Coisas. Editora Forense.