Ação de despejo

Fundamentação Legal

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) – Art. 5º; Art. 9º (hipóteses de cabimento); Art. 46 e 47 (denúncia vazia e cheia); Art. 59 a 66 (procedimento).
Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) – Aplicação subsidiária.

Desenvolvimento Teórico

Esta seção aprofunda o conceito, os requisitos e o procedimento da Ação de Despejo, instrumento central nas relações locatícias urbanas.

Requisitos e Hipóteses de Cabimento

A Ação de Despejo é cabível sempre que a relação locatícia precisar ser desfeita por iniciativa do locador. A Lei do Inquilinato prevê diversas hipóteses, que podem ser agrupadas em duas categorias principais:

Despejo por Falta de Pagamento: É a causa mais comum. Ocorre quando o locatário e/ou o fiador deixam de pagar o aluguel e/ou os encargos da locação (como condomínio e IPTU). A ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.
Despejo por Infração Contratual ou Legal: Ocorre quando o locatário descumpre qualquer cláusula do contrato (ex: sublocar o imóvel sem permissão, alterar sua finalidade) ou dever legal (ex: realizar obras que afetem a estrutura do imóvel).
Despejo por Denúncia Vazia (Imotivada): É o direito do locador de reaver o imóvel ao final do prazo contratual, sem a necessidade de apresentar uma justificativa. É aplicável, em regra, nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses que passam a viger por prazo indeterminado.
Despejo por Denúncia Cheia (Motivada): Ocorre quando o locador precisa apresentar uma das justificativas previstas em lei para a retomada, como para uso próprio, de seu cônjuge/companheiro, ou para a realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público.
Extinção de Garantia: A lei prevê a possibilidade de despejo caso as garantias do contrato (ex: fiança) sejam extintas e o locatário não apresente uma nova garantia idônea no prazo de 30 dias.

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graph TD
    %% Nós Principais
    Root["⚖️ Ação de Despejo"]
    Definicao["Objetivo: Desfazer a relação locatícia<br/>(Por iniciativa do locador)"]
    
    %% Nó Agrupador
    Hipoteses["📂 Hipóteses de Cabimento"]

    %% Categorias
    Cat1["1. Falta de Pagamento"]
    Cat2["2. Infração Contratual/Legal"]
    Cat3["3. Denúncia Vazia<br/>(Imotivada)"]
    Cat4["4. Denúncia Cheia<br/>(Motivada)"]
    Cat5["5. Extinção de Garantia"]

    %% Detalhes
    Det1["Inadimplência de aluguel/encargos.<br/>Pode cumular com ação de cobrança."]
    Det2["Descumprimento de cláusulas<br/>ou deveres legais (Ex: Sublocação, Obras)."]
    Det3["Retomada sem justificativa ao fim do prazo.<br/>Regra: Contratos ≥ 30 meses."]
    Det4["Justificativa legal obrigatória.<br/>Ex: Uso próprio, obras urgentes."]
    Det5["Garantia extinta sem reposição<br/>pelo locatário em 30 dias."]

    %% Relacionamentos
    Root --> Definicao
    Root --> Hipoteses
    
    Hipoteses --> Cat1
    Hipoteses --> Cat2
    Hipoteses --> Cat3
    Hipoteses --> Cat4
    Hipoteses --> Cat5

    Cat1 --- Det1
    Cat2 --- Det2
    Cat3 --- Det3
    Cat4 --- Det4
    Cat5 --- Det5

    %% Estilização
    classDef rootStyle fill:#2c3e50,stroke:#1a252f,stroke-width:3px,color:#fff,font-weight:bold;
    classDef defStyle fill:#ecf0f1,stroke:#bdc3c7,stroke-width:1px,color:#2c3e50,font-style:italic;
    classDef groupStyle fill:#2980b9,stroke:#2980b9,stroke-width:2px,color:#fff,font-weight:bold;
    classDef catStyle fill:#d6eaf8,stroke:#3498db,stroke-width:2px,color:#1a252f;
    classDef detStyle fill:#ffffff,stroke:#95a5a6,stroke-width:1px,stroke-dasharray: 5 5,color:#555;

    class Root rootStyle;
    class Definicao defStyle;
    class Hipoteses groupStyle;
    class Cat1,Cat2,Cat3,Cat4,Cat5 catStyle;
    class Det1,Det2,Det3,Det4,Det5 detStyle;

    %% Link Styling Global
    linkStyle default stroke:#333,stroke-width:2px;

Características Principais

Exclusividade: É o único meio legal para o locador reaver o imóvel alugado. A retomada forçada, sem decisão judicial, configura o crime de exercício arbitrário das próprias razões.

Natureza Dúplice: A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação.

Liminar de Desocupação: Em certas hipóteses (art. 59, § 1º), a lei autoriza a concessão de uma liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste uma caução no valor de três meses de aluguel. Isso é comum em casos de descumprimento de mútuo acordo, fim do contrato de temporada ou falta de nova garantia.

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graph TD
    %% Nó Raiz
    Root["📌 Características Principais<br/>da Ação de Despejo"]

    %% Ramos Principais
    Branch1["1. Exclusividade"]
    Branch2["2. Natureza Dúplice"]
    Branch3["3. Liminar de Desocupação"]

    %% Detalhes Exclusividade
    Excl_Detail["Único meio legal para o<br/>locador reaver o imóvel."]
    Excl_Warning["⚠️ Atenção:<br/>Retomada forçada sem juiz<br/>configura CRIME (Exercício Arbitrário)."]

    %% Detalhes Natureza Dúplice
    Dup_Detail["Cumulação de Pedidos:<br/>Retomada do Imóvel + Cobrança de Dívidas"]
    Dup_Sub["(Aluguéis + Acessórios)"]

    %% Detalhes Liminar
    Lim_Prazo["⏱️ Prazo:<br/>Desocupação em 15 dias"]
    Lim_Req["💰 Requisito:<br/>Caução de 3 meses de aluguel"]
    Lim_Hipoteses["Exemplos de Cabimento:<br/>• Descumprimento de mútuo acordo<br/>• Fim de contrato de temporada<br/>• Falta de nova garantia"]

    %% Relacionamentos
    Root --> Branch1
    Root --> Branch2
    Root --> Branch3

    %% Fluxo Exclusividade
    Branch1 --> Excl_Detail
    Excl_Detail -.-> Excl_Warning

    %% Fluxo Natureza Dúplice
    Branch2 --> Dup_Detail
    Dup_Detail --- Dup_Sub

    %% Fluxo Liminar
    Branch3 --> Lim_Prazo
    Branch3 --> Lim_Req
    Branch3 --> Lim_Hipoteses

    %% Estilização
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    classDef branchStyle fill:#16a085,stroke:#1abc9c,stroke-width:2px,color:#fff,font-weight:bold;
    classDef detailStyle fill:#ecf0f1,stroke:#bdc3c7,stroke-width:1px,color:#2c3e50;
    classDef warningStyle fill:#fadbd8,stroke:#e74c3c,stroke-width:2px,color:#c0392b,font-weight:bold;

    class Root rootStyle;
    class Branch1,Branch2,Branch3 branchStyle;
    class Excl_Detail,Dup_Detail,Dup_Sub,Lim_Prazo,Lim_Req,Lim_Hipoteses detailStyle;
    class Excl_Warning warningStyle;

    %% Configuração das Linhas
    linkStyle default stroke:#333,stroke-width:2px;
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Procedimento

Petição Inicial: O locador, por meio de seu advogado, ingressa com a ação, expondo os fatos, o fundamento do pedido e requerendo a citação do locatário.
Citação e Resposta: O locatário é citado para responder à ação no prazo legal.
Purgação da Mora: Nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário pode, no prazo de 15 dias da citação, efetuar o depósito judicial do valor total da dívida (aluguéis, multas, juros, custas e honorários advocatícios) para evitar a rescisão do contrato e o despejo. Esse direito, em regra, só pode ser utilizado uma vez a cada 24 meses.
Sentença: Caso a mora não seja purgada ou a defesa seja rejeitada, o juiz proferirá a sentença, decretando o despejo e fixando um prazo para a desocupação voluntária (geralmente de 15 a 30 dias).
Despejo Coercitivo: Se o locatário não desocupar o imóvel no prazo estabelecido, será expedido um mandado de despejo, a ser cumprido por um oficial de justiça, que poderá utilizar força policial, se necessário.

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graph TD
    %% Nós Principais do Processo
    Inicio["1. Petição Inicial"]
    Citacao["2. Citação e Resposta"]
    Purga["3. Purgação da Mora<br/>(Fase Decisiva)"]
    Sentenca["4. Sentença"]
    Despejo["5. Despejo Coercitivo"]
    Mantem["✅ Contrato Mantido"]

    %% Detalhes (Notas)
    Note_Inicio["> O locador expõe os fatos,<br/>fundamentos e pede a citação."]
    Note_Purga["> O locatário deposita o valor total<br/>(Aluguel + Multas + Custas).<br/>Prazo: 15 dias da citação."]
    Note_Sentenca["> Juiz decreta o despejo.<br/>Prazo para sair voluntariamente:<br/>15 a 30 dias."]
    Note_Despejo["> Expedição de mandado.<br/>Uso de força policial se necessário."]

    %% Fluxo Cronológico
    Inicio --> Citacao
    Citacao --> Purga

    %% Bifurcação na Purgação da Mora
    Purga -- "Pagamento Realizado" --> Mantem
    Purga -- "Não Pagou ou<br/>Defesa Rejeitada" --> Sentenca

    %% Sequência Final
    Sentenca --> Despejo

    %% Conexão dos Detalhes (Linhas pontilhadas)
    Inicio -.- Note_Inicio
    Purga -.- Note_Purga
    Sentenca -.- Note_Sentenca
    Despejo -.- Note_Despejo

    %% Estilização (Classes)
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    classDef decision fill:#f9e79f,stroke:#f1c40f,stroke-width:2px,color:#7f8c8d;
    classDef endGood fill:#d5f5e3,stroke:#27ae60,stroke-width:2px,color:#27ae60,font-weight:bold;
    classDef endBad fill:#fadbd8,stroke:#e74c3c,stroke-width:2px,color:#c0392b,font-weight:bold;
    classDef note fill:#ffffff,stroke:#bdc3c7,stroke-width:1px,stroke-dasharray: 5 5,color:#7f8c8d,font-style:italic;

    %% Aplicação das Classes
    class Inicio,Citacao process;
    class Purga decision;
    class Sentenca,Despejo endBad;
    class Mantem endGood;
    class Note_Inicio,Note_Purga,Note_Sentenca,Note_Despejo note;

    %% Estilo Padrão das Linhas
    linkStyle default stroke:#333,stroke-width:2px;

Observações Importantes

Valor da Causa: Nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses de aluguel.

Competência: A ação deve ser proposta no foro do lugar da situação do imóvel, salvo se o contrato eleger outro foro.

Efeitos do Recurso: A apelação interposta contra a sentença que decreta o despejo, em regra, não possui efeito suspensivo, ou seja, a execução da ordem de desocupação pode prosseguir mesmo com o recurso pendente.

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graph TD
    %% Nós Principais
    Root["⚠️ Observações Importantes"]
    
    %% Categorias
    Cat_Valor["1. Valor da Causa"]
    Cat_Comp["2. Competência"]
    Cat_Rec["3. Efeitos do Recurso"]

    %% Detalhes - Valor
    Det_Valor["💰 12 vezes o valor<br/>do aluguel mensal"]

    %% Detalhes - Competência
    Comp_Regra["📍 Regra Geral:<br/>Foro do local do imóvel"]
    Comp_Excecao["📝 Exceção:<br/>Foro de eleição (contrato)"]

    %% Detalhes - Recurso
    Rec_Regra["🚫 Apelação SEM<br/>efeito suspensivo"]
    Rec_Cons["⚠️ Consequência:<br/>Despejo continua mesmo<br/>com recurso pendente"]

    %% Construção do Grafo
    Root --> Cat_Valor
    Root --> Cat_Comp
    Root --> Cat_Rec

    %% Fluxo Valor
    Cat_Valor --- Det_Valor

    %% Fluxo Competência
    Cat_Comp --> Comp_Regra
    Cat_Comp -.-> Comp_Excecao

    %% Fluxo Recurso (Uso de ==> para ênfase)
    Cat_Rec --> Rec_Regra
    Rec_Regra ==> Rec_Cons

    %% Estilização (Classes)
    classDef rootStyle fill:#2c3e50,stroke:#1a252f,stroke-width:3px,color:#fff,font-weight:bold;
    classDef catStyle fill:#34495e,stroke:#2c3e50,stroke-width:2px,color:#fff;
    classDef infoStyle fill:#eaf2f8,stroke:#aed6f1,stroke-width:1px,color:#2c3e50;
    classDef alertStyle fill:#fadbd8,stroke:#e74c3c,stroke-width:2px,color:#922b21,font-weight:bold;

    class Root rootStyle;
    class Cat_Valor,Cat_Comp,Cat_Rec catStyle;
    class Det_Valor,Comp_Regra,Comp_Excecao,Rec_Regra infoStyle;
    class Rec_Cons alertStyle;

    %% Estilo Padrão de Linha
    linkStyle default stroke:#333,stroke-width:2px;

Verbetes Relacionados

Locador
Locatário
Contrato de locação
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
Purgação da mora

Fontes e Bibliografia

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Editora Forense, 2023.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática. Atlas, 2021.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Contratos. Editora Juspodivm, 2022.