Fundamentação Legal
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Arts. 481 a 532.
- Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) – Aplicável quando a compra e venda configurar uma relação de consumo.
- Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) – Arts. 167 e seguintes (sobre o registro de imóveis).
Desenvolvimento Teórico
Esta seção aprofunda o estudo do contrato de compra e venda, detalhando seus elementos, características e efeitos no ordenamento jurídico.
Elementos Essenciais
Para a existência e validade do contrato de compra e venda, três elementos são indispensáveis:
- Consentimento (
Consensus): Acordo de vontades livre e espontâneo entre as partes sobre todos os termos do negócio, especialmente sobre a coisa a ser vendida e o preço a ser pago. - Coisa (
Res): O objeto do contrato. Deve ser lícito, possível, determinado ou, no mínimo, determinável. Pode ser um bem corpóreo (móvel ou imóvel) ou incorpóreo (cessão de direitos), presente ou futuro. - Preço (
Pretium): A contraprestação em dinheiro (ou redutível a dinheiro, como um cheque ou título de crédito) que o comprador deve pagar. O preço deve ser sério, certo ou, ao menos, determinável por critérios objetivos estabelecidos no contrato.
Características Principais
O contrato de compra e venda é classificado doutrinariamente como:
- Bilateral ou Sinalagmático: Gera obrigações recíprocas para ambas as partes (entregar a coisa e pagar o preço).
- Oneroso: Ambas as partes obtêm vantagens patrimoniais, havendo um sacrifício correspondente para cada uma.
- Consensual: Aperfeiçoa-se com o mero consentimento das partes sobre a coisa e o preço, independentemente da entrega do bem. A entrega é execução do contrato, não requisito de sua formação.
- Comutativo: Em regra, as prestações são certas e equivalentes desde o momento da celebração. Pode, excepcionalmente, ser aleatório, como na venda de uma colheita futura sob o risco de nada vir a existir.
- Translativo de Domínio: A sua finalidade é transferir a propriedade, mas ele, por si só, não a transfere. O contrato cria a obrigação de transferir; a transferência efetiva ocorre com um ato posterior: a tradição para bens móveis (Art. 1.267, CC) e o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis para bens imóveis (Art. 1.245, CC).
Procedimento
A formalização da compra e venda varia conforme o objeto. Para a maioria dos bens móveis, a forma é livre, podendo ser verbal. Para bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, a lei exige, como regra, a forma de escritura pública, que deverá ser levada a registro para que a transferência da propriedade se concretize.
Observações Importantes
Venda de Ascendente a Descendente: É anulável a venda de um pai para um filho se os outros descendentes e o cônjuge do alienante não consentirem expressamente. A finalidade é evitar doações disfarçadas que prejudiquem a legítima dos demais herdeiros (Art. 496, CC).
Cláusulas Especiais: O contrato pode incluir cláusulas especiais, como a retrovenda (direito do vendedor de recomprar o imóvel em certo prazo), a venda a contento (sujeita à aprovação do comprador) e a preempção ou preferência (direito do vendedor de readquirir a coisa caso o comprador decida vendê-la a um terceiro).
Riscos da Coisa: Até o momento da tradição ou do registro, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (princípio res perit domino).
Verbetes Relacionados
- Propriedade
- Tradição
- Registro de Imóveis
- Promessa de compra e venda
- Evicção e Vícios redibitórios
Fontes e Bibliografia
- GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 3: Contratos e Atos Unilaterais. Editora Saraiva, 2023.
- TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: Volume Único. Editora Método, 2024.
- VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos. Editora Atlas, 2022.