Imobiliário

Condomínio edilício

O Condomínio Edilício é uma modalidade especial de propriedade na qual coexistem áreas de propriedade privativa (unidades autônomas como apartamentos, escritórios ou lojas) e áreas de propriedade comum (solo, estrutura, corredores, telhado, elevadores). Essa coexistência jurídica indissociável impõe a cada proprietário (condômino) direitos exclusivos sobre sua unidade e, ao mesmo tempo, o dever de compartilhar o uso e os custos de manutenção das áreas comuns. A sua estrutura e funcionamento são regulados por uma Convenção e por um Regimento Interno, com deliberações tomadas em Assembleia.

Fundamentação Legal

  • Código Civil – Arts. 1.331 a 1.358-A
  • Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações) – Aplicável no que não for contrário ao Código Civil.
  • Lei nº 13.465/2017 (Introduziu o condomínio de lotes)

Desenvolvimento Teórico

Instituição e Natureza Jurídica

O Condomínio Edilício nasce a partir do registro do seu ato de instituição no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse ato pode se dar por destinação do proprietário do edifício (que divide um prédio em unidades) ou por incorporação imobiliária. A sua natureza jurídica é híbrida e complexa, pois combina duas formas de domínio:

  1. Propriedade Exclusiva: O condômino exerce todos os poderes de proprietário (usar, gozar, dispor) sobre sua unidade autônoma (apartamento, sala comercial, vaga de garagem privativa), com as limitações impostas pela lei e pela convivência.
  2. Copropriedade Forçada: Sobre as áreas comuns (hall de entrada, elevadores, piscina, jardins, etc.), cada condômino possui uma parte ideal (fração ideal), da qual não pode se desfazer separadamente de sua unidade privativa. É uma copropriedade de caráter permanente e indissolúvel.

Estrutura: Áreas Privativas e Áreas Comuns

A distinção entre essas duas áreas é a espinha dorsal do instituto:

  • Unidade Autônoma (Área Privativa): É o espaço delimitado de uso exclusivo do seu titular, devidamente registrado com matrícula própria no Registro de Imóveis. O proprietário pode reformá-la (desde que não afete a estrutura do prédio ou a segurança), alugá-la, vendê-la ou gravá-la com ônus reais.
  • Áreas Comuns: São todas as demais partes do edifício que não constituem propriedade exclusiva. O Art. 1.331, § 2º do Código Civil, estabelece que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, constituem condomínio de todos os proprietários. O uso dessas áreas é coletivo e regulado pelo Regimento Interno.

Órgãos Administrativos

Para garantir o funcionamento harmônico e a gestão dos interesses coletivos, o condomínio possui uma estrutura administrativa composta por três órgãos principais:

  1. Assembleia Geral: É o órgão deliberativo máximo, soberano em suas decisões, desde que não contrariem a lei ou a convenção. Nela, os condôminos se reúnem para decidir sobre todos os assuntos de interesse do condomínio, como aprovação de contas, eleição de síndico, alteração da convenção e aprovação de obras.
  2. Síndico: É o representante legal e administrador do condomínio, eleito pela assembleia por um prazo que não pode ser superior a dois anos, permitida a reeleição. Suas atribuições, previstas no Art. 1.348 do Código Civil, incluem zelar pela conservação das áreas comuns, cumprir e fazer cumprir a convenção e as decisões da assembleia, elaborar o orçamento anual e cobrar as cotas condominiais.
  3. Conselho Fiscal (ou Consultivo): É um órgão de fiscalização, geralmente composto por três condôminos eleitos em assembleia, com mandato não superior a dois anos. Sua função principal é analisar as contas do síndico e emitir um parecer, auxiliando a assembleia na aprovação ou reprovação da gestão financeira. Sua existência é facultativa, a menos que a Convenção a torne obrigatória.

Verbetes Relacionados

Fontes e Bibliografia

  • PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 13ª ed. Editora Forense, 2023.
  • RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 8ª ed. Editora Forense, 2021.
  • FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, Volume 5: Direitos Reais. 17ª ed. Editora JusPodivm, 2023.
  • GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas. 18ª ed. Editora Saraiva, 2023.